L’immobilier locatif doit être un investissement rentable et qui remplit les objectifs de l’acquéreur. Du financement au type de bien, plusieurs points doivent être étudiés avec soins.
Réussir un investissement immobilier locatif, c’est d’abord faire preuve d’exigence et de patience. Les acheteurs doivent se transformer en véritables enquêteurs pour récolter de multiples informations, sur les possibilités de financement et les dispositifs de défiscalisation, sur les avantages et les inconvénients de l’achat dans l’immobilier neuf ou ancien, sur l’état du marché et de la demande locative dans les villes envisagées.
Mais avant tout, un investissement locatif est déterminé par les objectifs de l’acquéreur, qu’il convient de définir précisément en amont : s’agit-il de bâtir un patrimoine à transmettre à ses enfants, constituer un complément de revenu pour compenser la baisse de son pouvoir d’achat à la retraite ou réduire ses impôts ? La réponse à cette question conditionne le montant et la durée du « retour sur investissement » recherché. D’une manière générale, un bon investissement locatif doit à la fois assurer des revenus réguliers, une réduction fiscale et une plus-value à la revente.
Pinel ou Censi-Bouvard
Deux dispositifs de défiscalisation partielle peuvent motiver un investissement locatif : le « Pinel » et « Censi-Bouvard ».
Le premier (du nom de l’ex-ministre au Logement Sylvia Pinel) permet de déduire de ses revenus à déclarer au fisc de 12 % à 21 % du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300.000 euros) à condition que le logement soit neuf, serve de résidence principale, soit loué entre six et douze ans à des locataires justifiant d’un certain niveau de ressources et à des loyers plafonnés.
Le Censi-Bouvard offre une déduction fiscale de 11 % sur le prix d’achat de logements neufs ou réhabilités (également dans la limite de 300.000 euros) contre une location d’au moins neuf ans. Non seulement il n’y a pas de plafond de loyers à respecter, mais le dispositif permet la récupération de la TVA à 20 % et peut être cumulé avec le régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Attention aux impôts et charges
Ces avantages fiscaux peuvent bien entendu compter pour beaucoup dans le montage financier de l’achat immobilier. Avant de partir en quête du bien idéal, il faut impérativement calculer précisément son budget. On prévoit généralement que les loyers perçus couvrent au minimum les échéances de remboursement du prêt immobilier souscrit. Il ne faut pas non plus oublier les différentes charges, comme la taxe foncière, les charges locatives non récupérables, les frais d’entretien et les éventuels frais de gestion de l’agence immobilière.
Un calcul de la rentabilité locative prévisionnelle s’avère nécessaire avant tout achat. Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, un rendement convenable se situe autour de 3 % à 4 %. Pour calculer la rémunération d’une telle opération, il faut prendre les loyers annuels, retrancher les impôts et taxes, diviser le résultat par le prix d’acquisition, puis multiplier par 100.
L’emplacement primordial
Cette rentabilité dépend avant tout du marché locatif de la ville, et même plus précisément du quartier dans lequel l’achat est envisagé. Sa bonne santé est une condition sine qua non à la réussite d’un investissement locatif. Comme pour toute transaction immobilière, obtenir un maximum d’informations préalablement à l’acquisition constitue un impératif.
D’une manière générale, il est conseillé d’investir dans des communes où la population augmente, qui sont bien dotées en infrastructures (transports, écoles, équipements sportifs et culturels…) et où la demande locative est forte. Ensuite, le choix du bien et de son emplacement dépend, encore une fois, des objectifs de l’acheteur : un studio destiné à des étudiants ou à de jeunes actifs devra être situé en centre-ville ou non loin des campus universitaires, tandis qu’un logement plus grand, conçu pour une famille, devra être proche des commerces et des établissements scolaires.
La localisation de l’appartement ou de la maison constitue un critère essentiel. Plusieurs mois sont souvent nécessaires pour trouver le bien idéal. Il faut impérativement se rendre sur les lieux pour vérifier la qualité de l’emplacement et son potentiel de location. Les investisseurs doivent se méfier des programmes défiscalisés vendus à distance et qui peuvent ne répondre aux mirifiques promesses formulées par les promoteurs.