Les prêteurs sont beaucoup plus stricts dans la souscription des biens d’investissement et exigent davantage de mises de fonds. Pourquoi ? C’est simple : Les emprunteurs manqueront toujours à leur obligation de remboursement de leur prêt immobilier avant de manquer à leur obligation de remboursement de leur prêt hypothécaire.
Plus le risque est élevé, plus la tarification est élevée, plus le ratio prêt/valeur (LTV) est faible et, en général, plus les risques sont élevés.
Voici ce que les nouveaux investisseurs immobiliers doivent savoir sur la différence entre les prêts d’investissement et les prêts hypothécaires.
Un prêt à long terme moins élevé
Prévoyez de devoir verser au moins 20 % du prix d’achat si vous achetez un immeuble de placement.
Il y a bien sûr des exceptions (notamment pour le piratage de maisons, que nous approfondirons plus loin). Cependant, dans l’ensemble, il est prévu de verser 20 à 40 % du prix d’achat.
La bonne nouvelle, c’est que vous n’aurez pas à vous soucier de l’assurance hypothécaire, mais c’est vraiment la seule bonne nouvelle.
Certains programmes de prêt classiques pour les immeubles de placement prévoient une quotité de financement de 80 %, même si vous devez savoir que c’est le meilleur scénario. Vous pouvez également explorer les sites de financement collectif de l’immobilier, qui sont généralement plus chers que les prêts classiques, mais qui peuvent être plus souples.
En fonction du prêteur et du programme de prêt, vous constaterez peut-être que les prix baissent parallèlement à la VLT. En d’autres termes, si vous êtes prêt à mettre plus d’argent de côté, vous pouvez obtenir un taux d’intérêt plus bas et des frais moins élevés.
Enfin, prévoyez d’avoir besoin d’au moins trois mois de versements comme réserve de liquidités.
Tarifs
Il sera plus élevé. La fin.
Très bien, il y a un peu plus à savoir. Prévoyez que le taux d’intérêt soit plus élevé et que les frais initiaux du prêteur soient plus élevés.
Sur le papier, les prêteurs classiques indiquent souvent que leurs prêts immobiliers d’investissement ne sont que de 0,25 à 0,5 % plus chers que leurs prêts aux propriétaires. D’après mon expérience, cela ne se passe jamais ainsi. Attendez-vous à ajouter 1 à 3 points de pourcentage de plus qu’un taux de prêt pour propriétaire-occupant. Cela signifie que si un prêteur fait payer 4 % d’intérêt pour les prêts à l’accession à la propriété, vous paierez probablement 5 à 7 % d’intérêt pour les prêts d’investissement.
Et n’oubliez pas les points. Les prêteurs facturent des frais initiaux pour les prêts hypothécaires, et un « point » équivaut à un pour cent du montant total du prêt. Il est évident que ces frais s’additionnent rapidement.
À partir de là, le coût augmente, car on s’éloigne des prêteurs traditionnels pour se tourner vers les banques communautaires ou les sites de financement communautaire.
Crédit
Le crédit est bien sûr important, mais pas autant que le prêt à l’habitat.
Si votre cote de crédit n’est pas parfaite, vous aurez toujours des options ; elles vous coûteront simplement plus cher. Un score inférieur à 740 se traduira par des taux d’intérêt plus élevés, des frais de prêt plus élevés et des VLT plus faibles. Plus votre cote de crédit est basse, plus vous pouvez vous attendre à cracher à la table et dans les paiements en cours.
Pour les emprunteurs dont le crédit est médiocre, les prêts conventionnels ne sont pas forcément une option.
Il n’en reste pas moins que le financement des biens d’investissement repose souvent davantage sur la garantie (le bien) que sur vous en tant qu’emprunteur. N’oubliez pas que les prêteurs savent que les investisseurs sont beaucoup plus susceptibles de manquer à leurs obligations que les propriétaires, c’est pourquoi ils ont déjà intégré une prudence supplémentaire dans les programmes de prêts sous la forme de prêts à faible quotité de financement.
Alors qu’un prêteur au détail pour les propriétaires se demande « Quelle est la probabilité de défaillance de cet emprunteur », les prêteurs d’investissement se demandent également « Pouvons-nous encore récupérer notre argent si cet emprunteur est en défaut de paiement ?
Limitations des prêts hypothécaires
Vos options commencent à s’amenuiser, plus votre dossier de crédit contient de prêts hypothécaires.
Une fois que vous avez quatre hypothèques sur votre crédit, de nombreux prêteurs classiques ne vous toucheront plus. Il existe toutefois un programme lancé par Fannie Mae en 2009 pour stimuler l’investissement, qui permet d’accorder de 5 à 10 prêts hypothécaires.
Ce programme exige que les paiements soient effectués sur une période de six mois et qu’ils soient conservés sous forme de réserve liquide au moment du règlement. Il exige une mise de fonds d’au moins 25 % pour les maisons unifamiliales et de 30 % pour les propriétés de 2 à 4 logements. Mais si vous avez des retards de paiement au cours de l’année écoulée ou si votre dossier fait état de faillites ou de saisies, vous êtes persona non-grata.
Les emprunteurs qui ont déjà six prêts hypothécaires ou plus sont également soumis à une limite stricte de 720+.
Vous possédez plus de dix propriétés ?
Vos options sont limitées.
Les petites banques communautaires sont une option car beaucoup d’entre elles conservent leurs prêts dans leur propre portefeuille. Elles constituent un bon point de départ pour les investisseurs.
Les prêteurs commerciaux accordent parfois des prêts « globaux », garantis par plusieurs propriétés. Mais si vous optez pour cette solution, n’oubliez pas de vous renseigner sur ce qui se passe si vous ne souhaitez vendre qu’une seule des propriétés faisant l’objet du prêt général ou du prêt-cadre.
Le financement du vendeur est toujours une option si vous pouvez convaincre le vendeur d’assumer le mal de tête (et le risque). Toutefois, la plupart des vendeurs ne sont pas intéressés à devenir votre banque.
Les prêteurs d’argent dur sont excellents pour les flips, mais généralement terribles pour les locations à long terme. Ils sont tout simplement trop chers.
Renseignez-vous sur les sites web de financement collectif – de nouveaux sites apparaissent sans cesse et n’hésitent pas à prêter aux investisseurs qui possèdent plusieurs biens.
Et, bien sûr, vous pouvez faire preuve d’une grande créativité. Peut-être pouvez-vous obtenir une HELOC sur votre résidence principale ? Ou peut-être que vos amis et votre famille veulent investir de l’argent pour votre prochaine location ?
Piratage de maison
Si toutes ces discussions sur l’emprunt commencent à devenir fastidieuses, pourquoi ne pas renoncer complètement aux prêts d’investissement ?
Vous pouvez emprunter un prêt hypothécaire pour un immeuble de quatre logements maximum, à des taux d’intérêt bon marché et avec des mises de fonds peu élevées (de 3 à 5 %). Vous pouvez même utiliser un financement FHA ou VA pour le faire !
L’idée est que vous emménagiez dans l’un des logements, les loyers des logements voisins étant suffisants pour couvrir votre hypothèque. En d’autres termes, vous vivez gratuitement. C’est une bonne affaire, non ?
Après y avoir vécu un an, vous pouvez sortir et tout recommencer, avec un autre bâtiment de quatre unités !
Vous acquérez également une grande expérience pratique de la gestion de logements locatifs.
L’argent est roi
Quel que soit votre créneau d’investissement immobilier, plus d’argent vous donne plus d’options. Cela signifie que la constitution de réserves d’argent liquide doit devenir une priorité pour vous.
Moins vous aurez de revenus, mieux ce sera. Certains investisseurs vivent même avec la moitié de leurs revenus et économisent et investissent le reste !
Entre acomptes, frais de clôture, réserves de liquidités, budgets de rénovation et autres, les investisseurs ont toujours besoin de liquidités et de beaucoup de liquidités. Lorsque vous achetez une propriété à louer, mettez de côté tous les bénéfices pour votre prochaine propriété.
Grâce au piratage immobilier, vous pouvez vous en sortir en achetant votre première ou vos deux premières propriétés avec un minimum de liquidités. Mais cela va rapidement changer, alors faites de la planification des liquidités un élément de votre stratégie d’investissement immobilier.
Voici un plan préfabriqué qui vous permettra de tirer le meilleur parti de votre épargne initiale, et n’oubliez pas de sécuriser votre financement avant d’en avoir réellement besoin pour une affaire !
