La rentabilité locative d’un bien immobilier est l’élément le plus important qu’un investisseur doit prendre en compte avant de se constituer un patrimoine. Cela est d’autant plus important s’il souhaite mettre en location son placement immobilier.
La notion de rendement d’un projet d’investissement immobilier
Lorsque vous investissez de l’argent dans un achat immobilier, vous évaluez le rendement annuel de votre placement pour savoir combien les loyers peuvent vous rapporter au cours d’une année, une fois la défiscalisation en place. Le calcul du rendement de l’investissement locatif, se fait en pourcentage de la valeur investie.
Ici, comme nous parlons d’investir dans l’immobilier (logement neuf, ancien, bien de petites surfaces, studios, appartements, villas…), l’expression « rendement » est remplacé par rentabilité locative.
L’évaluation de la rentabilité locative se fera sur le rapport de la location de votre patrimoine immobilier en fonction de son prix d’achat et des divers frais engendrés !
Le calcul du rendement net d’un premier investissement dans la pierre
Au moment de constituer un patrimoine immobilier dans les moyennes ou les grandes villes, il faut évaluer sa rentabilité nette. Pour ce faire, vous devez prendre en compte les charges et les frais divers. Vous devez donc vérifier certains des points suivants avant d’effectuer un investissement :
- Les frais de financement ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les vacances locatives ;
- Les taxes foncières ;
- Les frais d’entretien ;
- L’assurance loyers impayés ;
- L’assurance propriétaire non occupant…
Pour calculer le taux de rendement net et investir dans la pierre facilement, il est impératif de retirer ces frais du rapport au calcul de la rentabilité brute : (“loyer annuel” – “Charges et frais divers”) / “prix total d’achat” x 100.
Chez Carré Investisseur, vous pouvez vous faire aider pour un investissement locatif clé en main !
Le calcul de la rentabilité brute
Avant de faire un investissement, il faut pour l’investisseur de connaitre le marché immobilier mais aussi évaluer la rentabilité brute.
La rentabilité brute de votre investissement immobilier (location meublée ou non, bureaux, local commercial), est simple à faire. Vous devez vous baser sur le gain des loyers sur une année et le comparer avec le prix d’achat de votre résidence principale ou secondaire.
La formule est comme suit : (Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition). Le taux que vous obtiendrez par la suite, vous permettra de comparer la rentabilité au moment de réaliser votre investissement. La rentabilité nette elle, vous permettra d’affiner encore plus le rendement.
Bien déterminer le type de logement
Pour investir en immobilier, encore faut-il savoir vers quel type de logement se positionner. Les petites surfaces par exemple, représentent une forte demande locative mais présentent aussi un risque de vacance de loyers. Toutefois, vous devez aussi savoir si vous souhaitez investir dans le neuf ou l’ancien, ou encore dans l’immobilier meublé ou vide !
En général, les logements neufs coûtent cher, et les biens anciens permettent de réaliser une plus-value !
Faire attention à la fiscalité de votre immobilier locatif
Si vous voulez avoir encore plus de précision sur la rentabilité de vos biens immobiliers, vous devez calculer le rendement net de fiscalité. Cela va se faire en y incluant votre imposition de revenus fonciers.
Pour obtenir ce rendement de votre investissement dans l’immobilier, vous devez vous baser sur vos revenus fonciers et votre tranche imposable : micro BIC, Réel ou micro foncier. Aussi, il existe certains avantages fiscaux que vous ne devez pas négliger sur ce type d’investissement. Selon que vous investissez sous la loi Pinel, Malraux ou sous la SCPI ou le statut de LMNP, vous bénéficierez de réduction d’impôt.
Enfin, comme le fait d’investir dans l’immobilier locatif dépend du loyer, pensez à inclure un mois ou deux de vacance locative !