Le crédit relais est un prêt court terme destiné à financer l’achat d’un nouveau logement avant la vente du bien actuel. Il comble le décalage entre l’achat et la vente et facilite la transition. Mais combien la banque peut-elle avancer et combien cela coûte-t-il réellement ? Cet article explique la méthode de calcul, propose une simulation chiffrée et détaille les éléments à vérifier pour éviter les surprises financières.
Principe de calcul d’un crédit relais
Le montant maximal accordé par la banque est le plus souvent exprimé en pourcentage de la valeur estimée du bien à vendre. Ce pourcentage varie selon l’établissement et la qualité du dossier : il se situe généralement entre 60 % et 80 % de la valeur marchande estimée, parfois moins si le marché est incertain. La banque tient aussi compte du montant restant dû sur le prêt existant, qu’elle peut demander à solder en partie lors du versement du relais.
Formule générale : montant relais brut = pourcentage appliqué × valeur estimée du bien. Montant relais net disponible = montant relais brut − montant restant dû à solder (si la banque exige le remboursement partiel du crédit existant).
Champs indispensables pour une simulation
- Valeur estimée du bien à vendre (prix de vente attendu).
- Pourcentage financé par la banque (ex. 60 %, 70 %, 80 %).
- Montant restant dû sur le prêt existant.
- Durée prévue du relais (souvent 6 à 24 mois selon l’établissement).
- Taux d’intérêt nominal proposé et coût de l’assurance emprunteur.
- Frais annexes : frais de dossier, garanties, pénalités éventuelles.
Exemple chiffré pas à pas
Pour rendre la méthode concrète, prenons un exemple représentatif :
- Valeur estimée du bien à vendre : 300 000 €
- Pourcentage accepté par la banque : 70 %
- Montant relais brut = 300 000 × 70 % = 210 000 €
- Montant restant dû sur le crédit actuel : 80 000 €
- Montant relais net disponible pour financer l’achat ou couvrir d’autres besoins = 210 000 − 80 000 = 130 000 €
Coût des intérêts et de l’assurance (simulation)
Supposons un taux nominal annuel de 3,50 % et une assurance emprunteur à 0,30 % par an. Les intérêts sont calculés sur le capital du relais (souvent sur le montant effectivement mis à disposition ou sur le montant brut selon les banques).
- Intérêts annuels sur 210 000 € à 3,50 % = 7 350 €
- Assurance annuelle sur 210 000 € à 0,30 % = 630 €
- Coût total annuel estimé = 7 350 + 630 = 7 980 €
- Pour 12 mois : ≈ 7 980 €
- Pour 24 mois : ≈ 15 960 € (si le relais reste plein pendant deux ans)
Remarque : certains établissements facturent l’assurance différemment (sur le capital moyen ou sur le capital consommé) et peuvent ajouter des frais de dossier (quelques centaines à un millier d’euros) et des frais de garantie. Vérifiez aussi si les intérêts sont capitalisés ou payés périodiquement.
Risques et alternatives en cas de non-vente à l’échéance
Le principal risque du crédit relais est de ne pas vendre le bien dans le délai prévu : les coûts d’intérêts peuvent alors s’accumuler et la charge financière augmenter. Voici quelques options à envisager :
- Relais partiel : emprunter moins que le plafond pour diminuer le coût et conserver une marge de sécurité.
- Renégociation ou transformation en prêt amortissable : demander à la banque d’étaler le remboursement si la vente tarde.
- Portage par un investisseur ou une société spécialisée : vend le bien rapidement à un professionnel qui le revend ensuite.
- Baisse de prix raisonnée et ciblée pour accélérer la vente, en tenant compte du coût du relais prolongé.
- Rachat ou consolidation de crédits pour améliorer la structure de dette globale.
Conseils pratiques avant de souscrire
- Obtenez plusieurs simulations écrites avec détail des frais et des conditions de remboursement anticipé.
- Privilégiez un taux fixe pour la durée du relais si vous souhaitez éviter les variations.
- Préparez un scénario pessimiste (vente plus longue) pour mesurer l’impact financier et vérifier votre capacité à tenir le prêt.
- Négociez les frais de dossier et demandez si la banque accepte un relais partiel ou progressif.
- Consultez un courtier ou un conseiller financier pour comparer les offres et sécuriser votre plan de financement.
Le crédit relais peut être un outil précieux pour réaliser un achat avant la vente d’un bien, à condition de bien mesurer le montant réellement disponible et le coût total (intérêts, assurance, frais). Une simulation précise, intégrant un scénario pessimiste et la soustraction du capital restant dû, permet de décider en connaissance de cause. Enfin, n’hésitez pas à comparer les offres et à négocier afin de limiter le coût et les risques liés à la durée du relais.
